ಭಾರತದ ಮಹಾನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆ ಗಗನಕ್ಕೇರಲು ಭೂಮಿ ಕೊರತೆಯೇ ಕಾರಣವೇ? ಅಥವಾ ಕಾನೂನಿನ ಮೂಲಕವೇ ಭೂಮಿಯನ್ನು ದುಬಾರಿಯಾಗಿಸುವ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ನಾವು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಂಡೆವೇ? ಈ ಪ್ರಶ್ನೆಗೆ ಉತ್ತರ ಹುಡುಕಬೇಕಾದರೆ 2005ರಲ್ಲಿ ಆರಂಭವಾದ ಜವಾಹರಲಾಲ್ ನೆಹರು ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ನಗರ ನವೀಕರಣ ಮಿಷನ್ (JNNURM) ಕಡೆಗೆ ಮತ್ತೊಮ್ಮೆ ಹಿಂತಿರುಗಿ ನೋಡಲೇಬೇಕು.
ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಹೊಸ ದಿಕ್ಕು ನೀಡುವ ಮಹತ್ವಾಕಾಂಕ್ಷೆಯ ಯೋಜನೆಯಾಗಿ JNNURM ಆರಂಭವಾಯಿತು. ನಗರ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯವನ್ನು ಬಲಪಡಿಸುವುದು, ನಗರ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ (ULBs) ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಹಾಗೂ ಆರ್ಥಿಕ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವುದು, ಪಾರದರ್ಶಕ ಆಡಳಿತವನ್ನು ರೂಪಿಸುವುದು ಮತ್ತು ನಗರಗಳಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸುವುದು ಇದರ ಘೋಷಿತ ಉದ್ದೇಶಗಳಾಗಿದ್ದವು. ಈ ಗುರಿಗಳನ್ನು ಸಾಧಿಸಲು ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರವು ರಾಜ್ಯ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸಬೇಕಾದ ಏಳು ಪ್ರಮುಖ ಕಾನೂನು ಮತ್ತು ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಸುಧಾರಣೆಗಳನ್ನು ಷರತ್ತಾಗಿ ವಿಧಿಸಿತು. ಆದರೆ ಕಾಲಕ್ರಮೇಣ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಈ ಯೋಜನೆ ಭಾರತದ ನಗರ ಭೂ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಆಟದ ನಿಯಮಗಳನ್ನೇ ಬದಲಿಸಿದ ಮಹತ್ವದ ತಿರುವಾಗಿ ಪರಿಣಮಿಸಿತು.
74ನೇ ಸಂವಿಧಾನ ತಿದ್ದುಪಡಿಯ 243W ನೇ ಅನುಸೂಚಿಯಡಿ ನಗರ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಬೇಕಿದ್ದ 18 ಕಾರ್ಯಗಳ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಅನುಷ್ಠಾನವೂ JNNURMನ ಪ್ರಮುಖ ಗುರಿಯಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ ಎರಡು ದಶಕಗಳಾದರೂ ನಗರ ಯೋಜನೆ, ಅಗ್ನಿಶಾಮಕ ಸೇವೆ, ನಗರ ಅರಣ್ಯ ನಿರ್ವಹಣೆ ಮುಂತಾದ ಪ್ರಮುಖ ಇಲಾಖೆಗಳು ಇಂದಿಗೂ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಸರ್ಕಾರಿ ಇಲಾಖೆಗಳ ಅಧೀನದಲ್ಲಿಯೇ ಮುಂದುವರಿದಿವೆ. ಈ ಇಲಾಖೆಗಳ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಮತ್ತು ತಾಂತ್ರಿಕ ಸಿಬ್ಬಂದಿ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರದ ಎರವಲು ಸೇವೆಯಲ್ಲಿರುವುದರಿಂದ, ಚುನಾಯಿತ ಮೇಯರ್, ಅಧ್ಯಕ್ಷರು ಹಾಗೂ ನಗರಸಭೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಉತ್ತರದಾಯಿತ್ವ ಎಲ್ಲ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲೂ ಕಂಡುಬರುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಟೀಕೆಗಳು ಕೇಳಿಬರುತ್ತವೆ. ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ ಶಿಕ್ಷಣ, ಕೊಳಚೆ ನಿರ್ಮೂಲನೆ, ಘನತ್ಯಾಜ್ಯ ನಿರ್ವಹಣೆ, ಜಾನುವಾರು ನಿಯಂತ್ರಣ, ವಸತಿ, ನಿವೇಶನ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ, ಸ್ಮಶಾನಗಳು, ಉದ್ಯಾನವನಗಳು ಮತ್ತು ನೈರ್ಮಲ್ಯ ಮುಂತಾದ ಹೆಚ್ಚಿನ ವೆಚ್ಚದ ನಾಗರಿಕ ಸೇವೆಗಳ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ ಮಾತ್ರ ULBಗಳ ಮೇಲೆಯೇ ಉಳಿಯಿತು. ಅಧಿಕಾರದ ಸಂಪೂರ್ಣ ವಿಕೇಂದ್ರೀಕರಣವಾಗಲಿಲ್ಲ; ಆದರೆ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳ ವಿಕೇಂದ್ರೀಕರಣ ಮಾತ್ರ ನಡೆಯಿತು. ಇದೇ JNNURMನ ಮೊದಲ ವೈರುಧ್ಯ.
ಆದರೆ, ಇಲ್ಲಿಯೇ ಕಥೆ ತಿರುವು ಪಡೆಯುತ್ತದೆ. ನಗರಾಡಳಿತದ ಸುಧಾರಣೆಗಳು ಅಪೂರ್ಣವಾಗಿಯೇ ಉಳಿದರೆ, ಭೂಮಿ ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸುಧಾರಣೆಗಳು ಮಾತ್ರ ಮಿಂಚಿನ ವೇಗದಲ್ಲಿ ಜಾರಿಯಾದವು. ಬಾಡಿಗೆ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾಯ್ದೆಗಳಲ್ಲಿ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ತರಲಾಯಿತು. ಉದ್ದೇಶ ಬಾಡಿಗೆ ವಸತಿ ಕ್ಷೇತ್ರಕ್ಕೆ ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸುವುದಾಗಿದ್ದರೂ, 11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದಗಳು ನಗರ ಭಾರತದ ಹೊಸ ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ಪರಿಣಮಿಸಿದವು. ಇದರ ಅಡ್ಡಪರಿಣಾಮ ಇಂದು ಮಹಾನಗರಗಳ Urban Fringe ಅಂದರೆ ನಗರದ ಗಡಿಭಾಗಕ್ಕೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿರುವ ಮತ್ತು ಹಳ್ಳಿಗಳ ಮುಖಾಮುಖಿಯಾಗುವ ಅರೆ-ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಕಾಣಿಸುತ್ತದೆ. ನಗರಗಳಿಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿರುವ ಹಳ್ಳಿಗಳಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ಯೋಜಿತ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯವಿಲ್ಲದೆ ಒಂದು ಕೋಣೆಯ ಸಾವಿರಾರು ಬಾಡಿಗೆ ಮನೆಗಳು ನಿರ್ಮಾಣಗೊಂಡಿವೆ. ರಸ್ತೆಗಳಿಲ್ಲ; ಸಮರ್ಪಕ ಒಳಚರಂಡಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಿಲ್ಲ; ಕುಡಿಯುವ ನೀರು ಅನಿಶ್ಚಿತ; ಆರೋಗ್ಯಕರ ವಾಸದ ವಾತಾವರಣ ದುಸ್ತರ. ಆದರೂ ಉದ್ಯೋಗದ ಅನಿವಾರ್ಯತೆಯಿಂದ ವಲಸೆ ಕಾರ್ಮಿಕರು ಅಲ್ಲಿಯೇ ಬದುಕುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಹಲವೆಡೆ ಅವರ ಮಾಸಿಕ ಆದಾಯದ ದೊಡ್ಡ ಭಾಗ ಬಾಡಿಗೆಗೇ ಖರ್ಚಾಗುತ್ತಿದ್ದರೂ, ಅವರಿಗೆ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಯಾವುದೇ ವಾಸದ ಭದ್ರತೆ ಇಲ್ಲ. ನಗರದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಯಶೋಗಾಥೆಗಳ ಹಿಂದೆ ಈ ಕಟು ವಾಸ್ತವವನ್ನು ವ್ಯವಸ್ಥಿತವಾಗಿ ಮರೆಮಾಚಲಾಗಿದೆ.
ಇದೇ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ನೋಂದಣಿ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವ ಸುಧಾರಣೆಗೂ ಆದ್ಯತೆ ನೀಡಲಾಯಿತು. ಆಸ್ತಿ ವ್ಯವಹಾರಗಳನ್ನು ಉತ್ತೇಜಿಸುವುದು ಇದರ ಉದ್ದೇಶವಾಗಿದ್ದರೂ, ಕೈತಪ್ಪಿದ ಆದಾಯವನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಲು ಹಲವಾರು ರಾಜ್ಯಗಳು ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು (Guidance Value/Circle Rate) ಹಂತಹಂತವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿಸಿದವು. ಇದರೊಂದಿಗೆ ಭೂಮಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಗಳೂ ಹೊಸ ದಿಕ್ಕಿನಲ್ಲಿ ಚಲಿಸಲಾರಂಭಿಸಿದವು.
ಅರ್ಬನ್ ಲ್ಯಾಂಡ್ ಸೀಲಿಂಗ್ ಕಾಯ್ದೆ ರದ್ದತಿ, ಬಾಡಿಗೆ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾನೂನುಗಳ ಸಡಿಲಿಕೆ ಮತ್ತು ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಇಳಿಕೆ—ಈ ಮೂರು ಸುಧಾರಣೆಗಳು ಸೇರಿ ಭಾರತದ ನಗರ ಭೂ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಆಟದ ನಿಯಮಗಳನ್ನೇ ಬದಲಿಸಿಬಿಟ್ಟವು. ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ–ಮಾರಾಟದ (Sale–Resale) ಚಕ್ರ ಅಭೂತಪೂರ್ವ ವೇಗ ಪಡೆದುಕೊಂಡಿತು. ಒಂದೇ ಆಸ್ತಿಯು ನಿರ್ಮಾಣವಾಗುವ ಮುನ್ನವೇ ಹಲವು ಬಾರಿ ಕೈಬದಲಾಯಿಸುವ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ನಿರ್ಮಾಣವಾಯಿತು. ವಾಸಕ್ಕಾಗಿ ಖರೀದಿಸುವವರಿಗಿಂತ, ಬೆಲೆ ಮತ್ತಷ್ಟು ಏರಲಿದೆ ಎಂಬ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸುವ ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಸಂಖ್ಯೆ ಹೆಚ್ಚಾಯಿತು. ಭೂಮಿಯ ಬಳಕೆಯ ಮೌಲ್ಯ (Use Value) ಹಿಂದೆ ಸರಿದು, ಮರುಮಾರಾಟದ ಮೌಲ್ಯ (Exchange Value) ಮುಂಚೂಣಿಗೆ ಬಂತು. ಇಲ್ಲಿಯೇ ಊಹಾತ್ಮಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ (Speculative Real Estate Market) ತನ್ನ ಬೇರುಗಳನ್ನು ಬಿಟ್ಟಿತು.
ಈ ಹೊಸ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಂಪನಿಗಳು ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಹೆಚ್ಚು ಲಾಭ ಪಡೆದರೆ, ಸಾಮಾನ್ಯ ನಾಗರಿಕರು ಹೆಚ್ಚಿದ ಭೂಮೌಲ್ಯ, ಗಗನಕ್ಕೇರಿದ ಮನೆ ಬೆಲೆ ಮತ್ತು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಗೃಹಸಾಲದ ಹೊರೆಯನ್ನು ಹೊರುವ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗೆ ತಳ್ಳಲ್ಪಟ್ಟರು. ಕಾನೂನು ಸುಧಾರಣೆಗಳ ಫಲವನ್ನು ಕೊಯ್ಲು ಮಾಡಿದ್ದು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಾದರೆ; ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ ಅದರ ಬೆಲೆಯನ್ನು ಕಟ್ಟಿದ್ದು ನಾಗರಿಕ.
ಭೂಮಿ ಕ್ರಮೇಣ ಉತ್ಪಾದನಾ ಸಂಪನ್ಮೂಲಕ್ಕಿಂತ ಹೂಡಿಕೆ ಆಸ್ತಿಯಾಗಿ ಪರಿವರ್ತನೆಯಾಗುತ್ತಿದ್ದಂತೆ ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಭೂ ಸಂಗ್ರಹ (Land Holding/Land Banking) ಮಾಡುವ ಪ್ರವೃತ್ತಿ ಹೆಚ್ಚಾಯಿತು. ನಗರಗಳ ಸುತ್ತಮುತ್ತಲಿನ ಕೃಷಿಭೂಮಿಗಳು ನಗರ ಬಳಕೆಗೆ ವೇಗವಾಗಿ ಪರಿವರ್ತನೆಯಾದವು. ಕೃಷಿ ಉತ್ಪಾದನಾ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಮೇಲೆ ಒತ್ತಡ ಹೆಚ್ಚುವುದರ ಜೊತೆಗೆ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ತಕ್ಷಣ ಲಭ್ಯವಾಗುವ ಭೂಮಿಯ ಪ್ರಮಾಣವೂ ಕುಗ್ಗತೊಡಗಿತು. ಭೂಮಿಯ ಮೌಲ್ಯ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಲಿಲ್ಲ; ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆ ಮಾತ್ರ ಗಗನಕ್ಕೇರಿತು. ಭೂಮಿ ಭೌತಿಕವಾಗಿ ಇದ್ದರೂ, ಅದರ ಲಭ್ಯತೆ ಕಡಿಮೆಯಾದ ಭಾವನೆ ಮತ್ತು ಊಹಾತ್ಮಕ ಹೂಡಿಕೆಗಳು ಸೇರಿ ಕೃತಕ ಭೂ ಅಭಾವ (Artificial Land Scarcity) ನಿರ್ಮಾಣವಾಯಿತು.
JNNURM ಭಾರತದ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇತಿಹಾಸದಲ್ಲಿ ಒಂದು ಮಹತ್ವದ ಮೈಲಿಗಲ್ಲು ಎಂಬುದರಲ್ಲಿ ಎರಡು ಮಾತಿಲ್ಲ. ಆದರೆ ಎರಡು ದಶಕಗಳ ಅನುಭವದ ನಂತರ ಒಂದು ಪ್ರಶ್ನೆಯನ್ನು ಕೇಳುವ ಸಮಯ ಬಂದಿದೆ. ಈ ಸುಧಾರಣೆಗಳು ನಗರ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗಳನ್ನು ಸಬಲಗೊಳಿಸಿದವೆಯೇ, ಅಥವಾ ನಗರ ಭೂ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚು ಬಲಪಡಿಸಿದವೆಯೇ? ಈ ಪ್ರಶ್ನೆಗೆ ಪ್ರಾಮಾಣಿಕ ಉತ್ತರ ಹುಡುಕದೆ ಭಾರತದ ಮುಂದಿನ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ನೀತಿಯನ್ನು ರೂಪಿಸುವುದು ಕಷ್ಟ. ಏಕೆಂದರೆ ನಗರಗಳ ಭವಿಷ್ಯವು ಕೇವಲ ಕಾಂಕ್ರೀಟ್ ಕಟ್ಟಡಗಳಲ್ಲಿ ಅಲ್ಲ; ನಗರಗಳನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುವ ಕಾನೂನುಗಳು ಮತ್ತು ನೀತಿಗಳಲ್ಲಿಯೇ ಅಡಗಿದೆ.
